Главная
/
Статьи
/
Требования к капитальному ремонту коммерческих помещений: простым языком для владельцев бизнеса

Капитальный ремонт простыми словами
Требования к проведению капитального ремонта: общий порядок
Проектные требования и состав проектной документации
Пожарная и промышленная безопасность: что важно учесть бизнесу
Требования к подрядчику
Требования к договору
Документы на площадке и по итогам работ
Лучшие практики
Краткий план-чек-лист собственника
Нормативные документы

Дисклеймер: Информация, приведенная в статье, носит общий информационный характер и не является юридической консультацией.

Планируя капитальный ремонт, вы, вероятно, сталкиваетесь с ворохом норм, согласований и риском простоя бизнеса. Пропустить важное требование – значит нарваться на штрафы и затягивание сроков. Эта статья – ваше понятное руководство, где собраны полезные советы и пошаговый чек-лист, чтобы ремонтные работы прошли без неприятных сюрпризов. Мы объясним нормативные требования простым языком, со ссылками на актуальные законы и лучшими практиками. Вы узнаете, какие документы нужны, что проверить в договоре, как обеспечить пожарную безопасность и не забыть про скрытые работы. Материал основан на нашем опыте в Москве – ничего лишнего, только конкретика. Читайте до конца, чтобы получить готовый план действий и избежать ошибок при ремонте.

Требования к капитальному ремонту коммерческих помещений: простым языком для владельцев бизнеса

Комплекс работ, значительно обновляющих помещение. В отличие от косметического ремонта, предполагает замену основных элементов здания (кровли, инженерных систем, отделки) с доведением объекта до состояния, близкого к новому.

По Градостроительному кодексу РФ капитальный ремонт определяется как замена и (или) восстановление строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения здания, кроме несущих конструкций, а также замена отдельных элементов несущих конструкций на аналогичные или улучшенные.

Проще говоря, вы можете полностью перестроить внутренние помещения, инженерные сети, обновить фасад – но без изменения несущего каркаса и основных параметров здания. Если же затрагиваются несущие стены, фундамент, существенно меняются размеры или назначение здания – это уже реконструкция, требующая отдельного разрешения.

Основное отличие от коместического ремонта – масштаб и влияние на здание. При косметическом вы устраняете мелкие дефекты и износ (например, покраска стен, частичная замена проводки), поддерживая объект в рабочем состоянии. Капитальный же направлен на глубокое обновление основных конструкций и систем. Ниже — сравнительная таблица:

Капитальный ремонт простыми словами

Более подробно мы разобрали отличия в статье «Косметический и капитальный ремонт: разница для бизнеса».

Как видно, капитальный ремонт – это практически «перезапуск» помещения. В Москве проведение капремонта коммерческой недвижимости обычно требует разработки проекта и привлечения профессиональных подрядчиков. Зато по завершении вы получаете полностью обновленное помещение, соответствующее актуальным нормам.

Важно: Нужен ли официальное разрешение на строительство для капремонта? В общем случае не требуется. Закон освобождает капремонт от необходимости получать разрешение на строительство (ст. 51 ГрК РФ, п. 4.1), поскольку вы не изменяете параметры здания. Однако, если в рамках работ планируется перепланировка, затрагивающая общедомовое имущество или фасад, может потребоваться согласование перепланировки (для помещений в МКД) или уведомление органов архитектуры. В Москве, например, перестенки в нежилом помещении часто надо согласовать с Мосжилинспекцией или через МФЦ. Убедительно советуем вегда уточняйть требования до начала работ.

Когда нужен проект, а когда достаточно рабочей документации? Если работы ограничиваются отделкой и не затрагивают инженерных систем и планировку, можно обойтись рабочими чертежами и схемами от опытного прораба. Но в большинстве случаев коммерческого капремонта нужен проект: когда меняется планировка, инженерные коммуникации, добавляются или сносятся стены, увеличивается нагрузка на сети. Проектная документация — это гарантия, что решения безопасны и соответствуют СНиП и техническим регламентам. Кроме того, с проектом вам проще согласовать действия с арендодателем и контролирующими органами.

Как же правильно организовать капремонт? Вот последовательность шагов и требования на каждом этапе:

Требования к проведению капитального ремонта: общий порядок

До начала проектирования оцените текущее состояние объекта. При капремонте старых зданий рекомендуется провести инженерное обследование конструкций и сетей (например, проверить несущие балки, электропроводку, вентиляционные каналы). Результатом станет отчёт, который ляжет в основу технического задания.

Техническое обследование помещения

Опишите, что хотите изменить: планировку, отделку, требуемую мощность электрики, количество рабочих мест, зонирование, особые требования (например, усиление пола для тяжелого оборудования). ТЗ должно быть понятным и конкретным – это основа проекта и сметы.

Техническое задание

Проектирование

Обязательную госэкспертизу проходят проекты для объектов определенной категории (например, если затрагиваются конструкции здания значимого объекта или финансирование госбюджетное). Для большинства частных коммерческих помещений экспертиза не требуется, если вы не меняете несущие конструкции и помещение не относится к опасным объектам. Однако внутренний технический контроль проекта полезен: можно заказать независимую экспертизу или хотя бы провести ведомственный контроль качества проекта.

Экспертиза проекта

Как отмечалось, разрешение на строительство для капремонта не нужно. Но важно получить другие согласования:

Утверждение проекта собственником здания или управляющей компанией (особенно в БЦ/ТЦ есть свои регламенты ремонта).
Согласование перепланировки в жилищной инспекции (если помещение в жилом доме и меняются стены или функции помещений).
Уведомление Роспотребнадзора, если открывается новое предприятие (например, общепит).
При работах в исторических зданиях — согласование с органами охраны памятников.

Получение необходимых согласований

Подрядная организация должна состоять в СРО (саморегулируемой организации) в сфере строительства, чтобы иметь право выполнять работы по договору. Подрядчик разрабатывает проект производства работ (ППР) – документ, где детально расписано, как будут вестись работы, график, меры безопасности. Без ППР нельзя начинать серьезные строительно-монтажные работы.

Подбор генподрядчика

До старта работ освобождают помещение, организуют временные коммуникации (освещение, уличный туалет, склад материалов), ограждают зону ремонта. В торговых или офисных центрах часто делают «грязную» (демонтаж, резка) и «чистую» зоны для сборки чистовых элементов, чтобы пыль и шум не распространялись.

Подготовка площадки

После демонтажа старых конструкций возводятся новые перегородки, укладываются инженерные сети (скрытые работы фиксируются актами), далее отделочные работы. На площадке ведётся журнал производства работ. Ежедневно производитель работ отмечает выполненное. Представитель технадзора от заказчика контролирует ключевые этапы, а исполнитель проекта осуществляет авторский надзор.

Строительные и монтажные работы

По завершении подрядчик проводит пусконаладочные работы всех систем (электрика, вентиляция, сантехника, пожарная сигнализация). Затем составляется комплект исполнительной документации (акты, схемы, сертификаты — см. ниже). Заказчик вместе с подрядчиком осуществляют приемку: осматривают работы, подписывают акты приёмки (например, формы КС-2, КС-3 для формирования сметы фактически выполненных работ). Если выявлены недоделки, составляется ведомость дефектов, которые подрядчик обязан устранить.

Сдача и приемка

На каждом этапе важно соблюдение профильных нормативных требований – от СНиПов в проекте до техники безопасности на стройплощадке. Далее рассмотрим ключевые требования подробнее.

Проектная документация — это фундамент успешного капремонта. Закон обязывает готовить проект для большинства объектов капремонта, и устанавливает требования к составу разделов. Основной документ — Постановление Правительства Р Ф № 87 (ред. от 28.12.2024) «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Согласно нему, для зданий непроизводственного назначения (офисы, магазины, рестораны и др.) проект включает следующие разделы:

Проектные требования и состав проектной документации

Пояснительная записка. Общие данные об объекте и проектных решениях.

Схема планировочной организации участка. (При внутренних работах может опускаться, если нет изменений на земельном участке.)

Архитектурно-объемные решения (АР). Планы, разрезы, привязка помещения, материалы отделки, экспликация помещений.

Конструктивные решения (КР). Схемы усиления или изменения конструкций (если есть). Если несущие конструкции не затрагиваются, раздел может содержать лишь указание на это.

Сведения об инженерном оборудовании, сетях и системах инженерно-технического обеспечения. Фактически это блок, включающий проекты внутренних инженерных систем: отопление, вентиляция и кондиционирование (ОВиК); водоснабжение и канализация (ВК); электрическое оборудование, освещение (ЭОМ); слаботочные системы связи (СКС); системы безопасности — пожарная сигнализация (АПС), система оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ), видеонаблюдение, контроль доступа и др. Каждый подраздел выполняется профильным инженером. (В старой редакции ПП № 87 эти системы разбивались по разделам, сейчас они агрегированы в одном разделе с отдельными частями.)

Технологические решения. Если объект — например, ресторан или производство, нужен данный технологический раздел (расположение оборудования кухни, технологических линий).

Проект организации строительства (ПОС). Планирование самого процесса стройработ: схема размещения строительной техники, график производства, меры по технике безопасности. Для внутренних работ ПОС зачастую упрощается до ППР, но формально в составе документации включается раздел с описанием организации процесса.

Мероприятия по охране окружающей среды. Оценка воздействия на окружающую среду и меры по минимизации (актуально, если ремонт может повлиять на внешнюю среду; для внутренних работ обычно формально составляется записка, что негативного воздействия нет).

Мероприятия по обеспечению пожарной безопасности. Важнейший раздел, где описывается соответствие требованиям пожарных норм: пути эвакуации, огнестойкость конструкций, система пожарной сигнализации, огнетушители, автоматическое пожаротушение (если нужно) и т. д.

Требования к безопасной эксплуатации. Описываются решения, обеспечивающие безопасную дальнейшую эксплуатацию объекта (например, доступ для обслуживания инженерных систем, меры по охране труда при эксплуатации).

Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов. Для общественных помещений (магазин, кафе, офис с приемом посетителей) обязательно демонстрируется доступность: отсутствие порогов, ширина дверных проемов, доступная санитарная комната или кнопка вызова, тактильные указатели при необходимости. Раздел содержит пояснение, как выполнены требования доступной среды.

Смета (смета на капитальный ремонт). Документ с расчетом стоимости работ и материалов. Не всегда прикладывается в частном порядке к проекту, но при прохождении экспертизы смета обязательна. Для себя же инвестору важно иметь смету от подрядчика на основе проекта.

Иная документация. Здесь могут быть специфические документы, если требуются законом: например, раздел об энергоэффективности и теплозащите (для крупных реконструкций), раздел о гражданской обороне и чрезвычайных ситуациях (для определенных объектов), технологические регламенты, паспорт цветового решения фасада и т. п. Обычно для стандартного коммерческого помещения дополнительные документы не требуются.

Эти разделы соответствуют утвержденному перечню. ГОСТ Р 21.1101−2013 (СПДС) устанавливает правила оформления- от шрифтов на чертежах до состава исходно-разрешительной документации. Документация должна соответствовать данному стандарту (с 2020 года ему на смену пришел ГОСТ Р 21.101−2020, но суть требований та же).

Совет: Если позволяет бюджет и сроки, рассмотрите подготовку проекта в формате BIM-модели (Building Information Modeling). Это означает, что все разделы сводятся в единую 3D-модель (например, в формате IFC), где учтены коллизии между инженерными сетями, точные спецификации материалов. BIM-проектирование повышает точность сметы и упрощает авторский надзор – вы заранее увидите, где, скажем, вентиляционный короб мешает балке, и исправите это на стадии проекта, а не на стройке.

Пожарная и промышленная безопасность: что важно учесть бизнесу

Регулируются Федеральным законом № 123-ФЗ (Техрегламент о требованиях пожарной безопасности) и рядом нормативных документов (Своды правил — СП). После поведения капитального ремонта объект обязан соответствовать всем нормам пожарной безопасности для данного типа помещения.

Что это значит на практике для коммерческих помещений:

Класс функциональной пожарной опасности. Каждому помещению присваивается категория по функциональной пожарной опасности (Ф1-Ф5). Например, офисные помещения обычно относятся к классу Ф4.3 (административные здания), магазины и кафе — к Ф3 (предприятия по обслуживанию населения). Знание этого класса важно, потому что от него зависят требования к системам оповещения, огнестойкости материалов и пр. (СП 4.13 130 и др.).

Пути эвакуации. При перепланировке нельзя ухудшать эвакуационные пути. Ширина проходов, дверей, наличие двух выходов из помещения определенной площади — все должно соответствовать нормам (СП 1.13 130.2020 регламентирует минимальные требования к путям эвакуации). Проектом капремонта следует проверить: не стали ли коридоры уже допустимого, открываются ли двери по направлению выхода из зон с единовременным пребыванием людей > 15 чел., не добавились ли тупиковые коридоры. Если открывается, скажем, магазин с посещением покупателей, нужен второй эвакуационный выход при площади свыше 300 м².

Отделочные материалы. Используемые материалы должны иметь необходимые показатели пожарной опасности. Например, покрытие полов в эвакуационных коридорах — не горючее либо слабогорючее, кабельная продукция — с низким дымо- и газовыделением (НГ, или LS классы по ГОСТ). Эти параметры проверяются сертификатами на материалы, их нужно будет предъявить при проверке.

Система противопожарной защиты. Автоматическая пожарная сигнализация (АПС) и система оповещения и управления эвакуацией (СОУЭ) зачастую обязательны. Практически все помещения общественного назначения >50 м² должны быть оборудованы как минимум пожарными извещателями и звуковым оповещением (где-то достаточно сирены и мигающего табло «Выход», а где-то требуется речевое оповещение — зависит от размеров и класса Ф). Например, офисы класса Ф4.3 площадью более 300 м² и расположенные выше первого этажа, как правило, должны иметь АПС и СОУЭ не ниже 4 типа (речевое оповещение). Рестораны и магазины — аналогично. Проектировщик в разделе ПБ указывает, какая система ставится: тип сигнализации, количество датчиков, план размещения сирен/громкоговорителей.

Первичные средства пожаротушения. Не забудьте про огнетушители и пожарные краны. Расчет их количества и размещение тоже попадает под норматив. Например, огнетушители порошковые ОП-5 должны быть на каждые 50 м² офисного помещения (точное требование зависит от класса пожароопасности материалов). Если в помещении есть внутренний пожарный водопровод (стояк со шкафом), после ремонта он должен быть проверен и работоспособен.

Огнезащитная обработка. Если при ремонте открываются конструкции (например, металлические балки перекрытия), подумайте об их огнезащите. СНиПы требуют, чтобы несущие конструкции обеспечивали необходимую огнестойкость. Часто при капремонте старых чердаков, антресолей требуется обработать металлические балки огнезащитным составом или обшить негорючими материалами.

Необходимо не только заложить все эти меры в проектную документацию, но и выполнить их в ходе ремонта, а затем оформить исполнительные схемы размещения датчиков пожарки, акты проверки системы пожарной сигнализации с лицензированной организацией, сертификаты на огнезащитные материалы и т. п. Перед вводом помещения в эксплуатацию зачастую проводится пожарный аудит или инспектор МЧС проверяет объект (например, при выдаче лицензии на работу ночного клуба, кухни кафе и т. д.).

Пожарная безопасность

Федеральный закон №116-ФЗ «О промышленной безопасности ОПО» часто пугает своим названием. Однако обычные офисы, магазины, рестораны не являются опасными производственными объектами (ОПО). Этот закон регулирует безопасность на объектах вроде химических заводов, котельных, лифтовых шахт, газовых заправок – там, где есть высокая вероятность аварий. Тем не менее, некоторые виды оборудования, встречающегося и в коммерческих зданиях, могут подпадать под ОПО.

Что проверить:

Наличие оборудования под давлением или газа. Если вы оснащаете помещение газовыми котлами или водогрейными колонками большой мощности, может потребоваться регистрация как ОПО. Например, паровой котел свыше 0,07 МПа или водогрейный свыше 0,115 МПа – уже критерий для ОПО. В ресторане такие параметры вряд ли будут, но централизованная бойлерная в торговом центре – вполне.

Аммиачные холодильные установки. Большие морозильные склады (например, у продуктовых супермаркетов) с аммиачным холодильным оборудованием относятся к ОПО по запасу аммиака.

Грузоподъемное оборудование. Пассажирские лифты, эскалаторы не считаются ОПО, но подлежат отдельному надзору Ростехнадзора. А вот грузовой кран или подъемник на складе определенной грузоподъемности – может подпадать под ОПО.

Сжатый природный газ. Если у вас, гипотетически, автосервис с газовым оборудованием (АГЗС) – это очевидный ОПО. Но в рамках офисно-торгового назначения такие случаи редки.

Если вдруг ваш объект соответствует признакам ОПО (перечислены в Приложении 1 к 116-ФЗ), потребуется: поставить его на учет в госреестр ОПО, разработать систему управления промышленной безопасностью, аттестовать персонал по промбезопасности, провести экспертизы промышленной безопасности оборудования и технических устройств. Это отдельная большая тема. Для 99% коммерческих ремонтов она не актуальна – но помнить стоит. Например, устанавливая автономную дизель-генераторную станцию на крыше бизнес-центра, проверьте, не нужно ли согласование с Ростехнадзором.

Промышленная безопасность: касается ли вас 116-ФЗ?

Пример: Вы планируете в торговом помещении установить большую печь с газовыми горелками (например, для пиццерии). Сама по себе кухня — не ОПО, но газовое оборудование должно соответствовать Правилам эксплуатации газового хозяйства. Нужно будет пригласить специализированную организацию для подключения и пуско-наладки, и в дальнейшем заключить договор обслуживания. А если кухня использует баллоны с пропаном, то хранить более 100 литров пропана нельзя внутри помещения — иначе требования промбезопасности ужесточаются (нужна вентиляция, датчики загазованности и т. д.). Таким образом, промышленная безопасность сводится к здравому смыслу: оборудование — в исправности, обслуживается, персонал обучен.

Выбор подрядной организации – ключевой момент, от которого зависит успех всего проекта. Законодательство выдвигает ряд требований к организациям и ИП, которые выполняют работы по капитальному ремонту:

Требования к подрядчику

Как уже упоминалось, компания должна состоять в саморегулируемой организации строителей. Членство необходимо, если подрядчик выполняет работы по договору подряда на капремонт зданий (исключение – очень малые работы до 3 млн руб., выполняемые для физлица, либо работы на объектах индивидуального жилищного строительства). Согласно ст. 55.8 ГрК РФ, только члены СРО имеют право выполнять работы, влияющие на безопасность строений. Попросите у подрядчика выписку из реестра СРО, убедитесь, что там указаны нужные виды работ (например, устройство инженерных систем, отделочные работы – обычно они входят). Без СРО ваша стройка фактически нелегальна, и проблемы возникнут у обеих сторон: и вам могут выдать предписание остановить работы, и подрядчика оштрафуют.

Допуск СРО

У СРО есть компенсационный фонд обеспечения договорных обязательств, от взноса в который зависит допустимая стоимость разового контракта для члена СРО. Обычно:

1 уровень – до 60 млн ₽,

2 уровень – до 500 млн ₽,

3 уровень – свыше 500 млн ₽.

Если ваш проект капремонта крупный (на десятки миллионов рублей), убедитесь, что у подрядчика достаточный уровень ответственности. Эта информация также есть в выписке СРО. Например, капремонт торгового зала на 800 м² стоимостью 50 млн ₽ – подрядчику нужен минимум 2 уровень.

Уровень ответственности по СРО

Некоторые виды работ требуют наличия у персонала специальных удостоверений и допуска:

Электромонтажники должны иметь группу по электробезопасности не ниже III для работ до 1000 В.

Сварщики – действующие аттестационные документы НАКС (если ведутся сварочные работы на ответственных конструкциях или трубопроводах).

Работы на высоте >5 м – у рабочих должны быть удостоверения о допуске к работам на высоте, с соответствующей страховочной экипировкой.

Ответственный за газовое оборудование (если такое есть) – аттестация по промышленной безопасности (если подключение к газу).

Прораб/ответственный производитель работ – должен иметь удостоверение о проверке знаний Правил по охране труда в строительстве (о них ниже).

Крановщики, стропальщики, операторы подъемников – соответствующие корочки.

Вы как заказчик вправе запросить эти документы для проверки. Это покажет серьезность подрядчика.

Допуски на опасные работы

Действуют новые Правила по охране труда при строительстве, реконструкции и ремонте (утв. Приказом Минтруда РФ №883н от 11.12.2020). Подрядчик обязан:

Разработать план мероприятий по охране труда на стройплощадке.

Инструктировать всех рабочих (первичный, повторный инструктажи фиксируются в журнале).

Обеспечить СИЗ (каски, страховочные пояса, очки, спецодежда).

Назначить ответственного за ОТ и ПБ на объекте.

Вести Журнал регистраций инструктажей.

Сейчас контроль трудовой инспекции и Ростехнадзора за строительными работами в Москве очень строгий, поэтому хороший подрядчик эти требования знает и соблюдает. Для вас косвенный знак: на площадке должны быть каски на всех, огнетушитель в доступе, разграничены зоны работ, стоит предупреждающий знак на двери («Идут строительные работы, посторонним вход запрещен»).

Охрана труда и техника безопасности

Хотя ППР – не публичный документ, требование иметь его важно. В ППР описываются технологические процессы: очередность демонтажа, способы подъема материалов (например, привлечение автовышки для поднятия кондиционеров на крышу), схема электроснабжения стройплощадки, план противопожарных мер (где расположены огнетушители, ящики с песком). Без ППР сложно безопасно и слаженно вести капремонт. Если объект небольшой, ППР может быть оформлен как текст с графиком и парой схем. На крупных объектах нужен полноценный документ. Совет: попросите у потенциального подрядчика типовой ППР, который они делали для аналогичного объекта – по нему видно уровень инженерной подготовки компании.

Проект производства работ (ППР)

Капитальный ремонт подразумевает множество скрытых работ. Акт скрытых работ — документ, которым фиксируют, что определенный этап выполнен с соблюдением технологий, хотя потом будет скрыт дальнейшими работами. Например, перед заделкой штроб с проводкой составляется акт на монтаж кабельной линии; перед заливкой стяжки — акт на устройство гидроизоляции. В акт включают схемы, подписи ответственных (представитель технадзора, авторский надзор, прораб). Квалифицированный подрядчик всегда ведет исполнительную документацию. Поинтересуйтесь: кто со стороны подрядчика отвечает за оформление актов и журналов? Обычно это инженер ПТО (производственно-технического отдела). Если в небольшой фирме нет такого сотрудника, есть риск получить в конце ремонта «пакет документов» в хаосе. Лучше обговорить заранее.

Исполнительная документация

Не столько юридическое, сколько практическое требование: подрядчик обязан использовать материалы, соответствующие проекту и ГОСТ. На входе материалов на объект должен осуществляться входной контроль. По стандарту, прораб при приемке партии материалов проверяет сертификаты, соответствие маркировке, отсутствие повреждений. Вы, как заказчик, вправе присутствовать и даже не допустить использование материалов “дешевле замены”. Например, если в проекте заложен кабель ВВГнг-LS 3x2.5, а рабочие принесли бухты неизвестного провода без маркировки – настаивайте на замене на требуемый кабель с сертификатом пожарной безопасности. Аналогично и с сухими смесями, и с напольным покрытием.

Качественные материалы и контроль

В целом, требование к подрядчику, выполняющему капитальный ремонт, можно свести к одному: он должен работать прозрачно и профессионально. Все ключевые моменты — допуски, техника безопасности, контроль качества — отражаются в договоре и документации. Об этом — далее.

Договор подряда на капитальный ремонт — ваш главный инструмент защиты интересов. Грамотно составленный контракт избавит от споров и «замалчивания» важных условий. Глава 37 Гражданского кодекса РФ (ст. 702−729 — общие положения о подряде, ст. 740−757 — строительный подряд) устанавливает базовые нормы, но детали всегда прописываются в договоре.

Требования к договору на капитальный ремонт

На что обратить внимание в договоре капремонта:

Предмет и объем работ. Предмет договора должен быть описан конкретно: «Выполнение работ по капитальному ремонту нежилого помещения № …, расположенного по адресу …, согласно техническому заданию и проектной документации». В идеале к договору приложить Перечень работ или смету, которая детализирует объем (кв.м стен под отделку, метраж инженерных сетей и т.д.). Это убережет от разногласий, что именно входит в цену. Формулировка “под ключ” без расшифровки – риск непонимания.
Состав проектной и исходной документации. В договоре пропишите, на основании чего работают строители. Приложите список чертежей проекта (с номерами и датами). Если проект меняется по ходу дела, любые изменения должны фиксироваться дополнительным соглашением. Также, если проект делал сам подрядчик, убедитесь, что отдельно описаны его обязанности по корректировке проекта в случае выявления ошибок.
Цена договора и расчеты. Обычно применяется твердая фиксированная цена или ориентировочная смета с последующим пересчетом по факту. Рекомендуется фиксированная цена с приложением сметы, где расписаны все работы и материалы. Так вы заранее знаете бюджет. Если цена ориентировочная, то нужно четко указать, как будут считаться объемы: по актам выполненных работ, по фактическим затратам (с предоставлением счетов, накладных). Обязательно оговорите порядок оплаты: аванс (обычно 30–50%), промежуточные платежи (по этапам или по месяцам), финальный расчет (после сдачи работ). Для больших проектов часто привязываются к формам КС-2, КС-3 – это строительные акты выполненных работ и справки о стоимости. Для малого объема можно просто разбить по этапам (демонтаж – столько-то ₽, черновые работы – столько-то, чистовая отделка – столько-то).
Сроки выполнения работ. Укажите дату начала и дату окончания ремонта. Кроме того, приложите календарный график по основным этапам. Это важно не только для контроля, но и для санкций: обычно прописывается неустойка за просрочку (например, 0,1% от цены договора за каждый день задержки). Будьте реалистичны с сроками: капремонт – процесс не моментальный, о типичных сроках скажем ниже. Но график нужен, чтобы все участники понимали, что когда должно быть сделано.
Гарантия на работы. По закону (ст. 755 ГК РФ) на строительные работы действует гарантийный срок 5 лет, если договором не установлено больше или меньше. Обычно в договоре так и пишут: “Подрядчик гарантирует качество выполненных работ в течение 24 месяцев” (или 60 месяцев). Учтите: уменьшить законные 5 лет до меньшего можно только для отдельных видов работ, но на основной результат (например, конструкции, отделку) 5-летний срок по умолчанию все равно сохраняется. Лучше настоять хотя бы на 2-3 годах гарантии в тексте. Гарантия значит, что если в течение этого срока вы обнаружите дефекты, то подрядчик обязан их устранить за свой счет. Например, отвалившаяся плитка или текущий потолок из-за неправильно подключенного трубопровода – это гарантийный случай.
Ответственность сторон. Помимо неустойки за срыв сроков, пропишите ответственность за нарушение качества. Например: если выявлены скрытые отступления от проекта (не там проложен кабель, иной материал), подрядчик обязан в разумный срок устранить, иначе – штраф. Также укажите, что подрядчик несет ответственность за соблюдение техники безопасности и сохранность имущества заказчика на объекте. Полезно включить пункт об ответственности за причинение ущерба третьим лицам: например, если при ремонте затопили соседей снизу, подрядчик должен возместить ущерб (или его страховая, если есть полис). Кстати, поинтересуйтесь, застрахована ли ответственность подрядчика – некоторые крупные компании страхуют СМР.
Авторский и технический надзор. В договоре можно указать, что заказчик имеет право осуществлять контроль хода работ (лично или через нанятого технадзора). И что подрядчик обязуется предоставлять доступ для авторского надзора проектировщиков. Это стандартная оговорка, она дисциплинирует строителей. Также пропишите взаимодействие: “все изменения в проекте согласовываются с автором проекта и заказчиком письменно”.
Материалы: кто поставляет? Капремонт предполагает много материалов. Бывает, заказчик берет на себя поставку чистовых материалов (плитка, обои, светильники), а черновые – включает подрядчик. Либо подрядчик все сам покупает. В договоре однозначно установите: “Материалы и оборудование предоставляет подрядчик, стоимость включена в цену” либо распишите разделение. Если подрядчик закупает, обычно прикладывают смету с спецификацией материалов. Добавьте, что подрядчик должен по требованию предъявлять сертификаты на материалы и согласовывать замену материалов с заказчиком.
Порядок приемки работ. Укажите, что приемка проводится с подписанием актов выполненных работ. Часто делают так: после завершения всех работ подписывается итоговый акт приемки (можно использовать форму СПиР – справка о приемке результата работ). До подписания акта заказчик проверяет качество. Если есть замечания, составляется акт с перечнем дефектов и сроком их устранения. Заказчик вправе удержать сумму, необходимую для устранения дефектов, до их исправления. Это стимулирует подрядчика не бросать объект незавершенным.
Исполнительная документация. Включите пункт, что подрядчик обязан передать заказчику полный комплект исполнительной документации при сдаче работ. Перечислите: акты скрытых работ, паспорта и сертификаты оборудования, исполнительные схемы коммуникаций, протоколы испытаний (гидравлических, электроизмерений), инструкцию по эксплуатации инженерных систем и т.д. До получения этих документов вы можете считать, что обязательства не выполнены в полном объеме и удерживать финальный платеж.

Вот краткий чек-лист важных условий, без которых не стоит подписывать договор:

Членство подрядчика в СРО и допуски (указано в договоре или проверено отдельно).

Смета или перечень работ приложены (ясно, за что платите).

Сроки и график работ оговорены, есть штрафы за срыв.

Гарантия на работы прописана (не менее 2 лет, лучше 5 лет).

Состав исполнительной документации и обязанность устранения дефектов закреплены.

Если эти пункты присутствуют, договор можно считать достаточно проработанным. При необходимости можно привлечь юриста для проверки специфических моментов (например, ответственность за субподрядчиков, форс-мажор и т.п.), но основные риски вы уже закрыли.

В процессе капремонта и после его завершения накапливается внушительный пакет документов. Многие из них обязательны по закону, другие — просто крайне желательны для вашей же безопасности и удобства эксплуатации. Расположим их по этапам:

Документы на площадке и по итогам работ

Во время производства работ:

Журнал производства работ. Официальный документ (форма по Приказу Минстроя № XX, ранее по СНиП 12-01-2004), прошнуровывается, пронумеровывается. Ведет прораб либо лицо, ответственное за строительство. Каждый день или по ключевым событиям туда вписывают виды выполненных работ, условия (погода, простои), отметки о проведенных инструктажах. Представители технадзора и авторского надзора тоже оставляют там записи (например, «проверен армокаркас колонны перед бетонированием, замечаний нет, подпись архитектора»).

Акты на скрытые работы. Как упоминалось, оформляются при закрытии работ, которые нельзя будет проверить визуально после. Таких актов может быть десятки: на армирование стяжки пола, на устройство гидроизоляции санузла, на монтаж системы дымоудаления до зашивки потолков и т.д. Каждый акт подписывается представителем авторского надзора или технадзора заказчика и представителем подрядчика. Без подписанных актов потом нельзя будет доказать качество этих работ.

Акты приемки ответственных конструкций. Если, например, у вас возводились новые перегородки из кирпича, то это ответственная конструкция – составляется акт, подтверждающий соответствие проекта (толщина, марка раствора). Аналогично для других ключевых элементов.

Журналы специального вида. Например, журнал сварочных работ (если проводились ответственные сварки трубопроводов высокого давления), журнал работ по монтажу оборудования (если устанавливали сложное инженерное оборудование). Эти журналы обычно ведет специализированная организация.

Техники безопасности документация. В том числе: журнал вводного инструктажа по технике безопасности, журнал выдачи СИЗ, наряд-допуск на огневые работы (если проводилась резка, сварка) – этот наряд оформляется перед началом огневых работ, там указаны ответственные за пожарную безопасность, время проведения, принятые меры (укрыть горючие конструкции, подготовить огнетушитель). Также, если работы велись в действующем здании (например, ночью в ТЦ) – акт-допуск на производство работ от администрации здания.

По завершении работ (исполнительная документация):

Исполнительные схемы и чертежи. Они отражают фактически выполненное положение коммуникаций и конструкций. Например, исполнительный план электропроводки – чертеж, где точно нанесены все проложенные кабели, муфты, щиты, с привязкой к осям и отметкам. Такие схемы очень пригодятся вам в эксплуатации: знать, где проходит труба или кабель, чтобы не просверлить потом нечаянно.

Паспорта и сертификаты на оборудование. Все установленное оборудование и материалы должны быть задокументированы. Подрядчик собирает паспорта на кондиционеры, вентиляционные установки, насосы, электрические щиты, светильники и т.д. В паспортах часто есть раздел о вводе в эксплуатацию – его должны заполнить, поставив дату монтажа, подписи ответственных, отметки о проверках. Сертификаты соответствия (Пожарные сертификаты, декларации ТР ТС) нужны на кабели, трубы, отделочные материалы с классом горючести, противопожарные двери и клапаны.

Протоколы испытаний и наладки. Обязательные:

Протокол проверки сопротивления изоляции электрических сетей (его делает электролаборатория с лицензией – замеры мегомметром, чтобы убедиться в безопасности электропроводки).

Протокол измерения сопротивления заземления (если есть заземляющие устройства, контур).

Акт гидравлического испытания системы отопления и водоснабжения (опрессовка труб под давлением, чтобы не течь).

Акт испытания вентиляции и дымоудаления (проверяется фактический воздухообмен, работа вентустановок).

Акт пусконаладочных работ системы пожарной сигнализации и СОУЭ. Специализированная фирма с лицензией МЧС должна протестировать пожарную сигнализацию, оформить протокол, что все датчики срабатывают, сигнал приходит на пульт, оповещение запускается.

Если применимо: акты на огнезащитную обработку (с указанием достигнутого класса огнезащиты), акт испытания пожарных кранов на водоотдачу и т.д.

Акты ввода оборудования в эксплуатацию. Например, лифт после модернизации – акт ввода с участием инспектора Ростехнадзора. Или дизель-генератор – акт ввода резервного энергоснабжения. Обычно для внутренних помещений малого бизнеса этого не требуется, но упомянуть стоит.

Итоговый акт приемки выполненных работ. Как уже говорилось, финальный двусторонний акт, подтверждающий, что работы завершены и приняты. Часто такой акт составляют по форме, принятой в компании, или просто в свободной форме.

Кому и когда нужны эти документы?

Прежде всего, вам, как владельцу/арендатору. При дальнейшей эксплуатации или при продаже помещения у вас будут доказательства качества. Например, через год сработала пожарная сигнализация – вы покажете в МЧС акт пусконаладки и договор обслуживания, и к вам не будет вопросов.

Управляющей компании здания. Перед возобновлением работы офиса или магазина вам почти наверняка нужно будет предоставить УК следующие: проект (для архива, чтобы обновить поэтажный план), акты скрытых работ на инженерные сети (для службы эксплуатации), акты испытаний систем (особенно по вентиляции, пожарке, электрике). Без этого УК может не дать разрешение на запуск вашего помещения.

Органам государственного надзора. Если вдруг придет проверка (пожарная инспекция, трудовая инспекция, Ростехнадзор), наличие документов избавит от штрафов. Например, пожарный инспектор захочет убедиться, что кабели сертифицированы, а вентиляция соответствует проекту – у вас на руках проект, сертификаты, акты, всё в порядке. Трудовая инспекция может проверить журнал инструктажей, если произошел несчастный случай.

Страховой компании. Если вы страхуете помещение или ответственность, документы о качественно проведенном ремонте могут сыграть роль. В случае страхового случая (например, аварии системы отопления) страховщик запросит акты гидроиспытаний – и, если они есть, у него меньше оснований отказать в выплате.

При дальнейшей реконструкции или ремонтах. Следующие проектировщики будут вам благодарны за полный комплект исходных данных – это сэкономит время и деньги на обследование.

Подрядчик обычно передает весь пакет при сдаче. Советуем сделать копии и хранить бережно. Цифровые сканы тоже не помешают.

За годы работы над проектами различной площади и назначения в Москве и области мы в ЛМБ Строй выработали ряд приемов, которые позволяют ускорить ремонт и снизить риски. Поделимся некоторыми практическими кейсами и находками:

Лучшие практики

Часто офисы ремонтируют в БЦ, где днем работают другие компании. Наш подход — согласовывать ночные смены или работы в выходные, чтобы шумные процессы (демонтаж перегородок, штробление) не мешали соседям. Например, при капремонте офиса 300 м² мы выполняли шумные работы строго с 21:00 до 7:00, а днём бригада занималась тихими операциями (сборка каркасов, прокладка кабеля). Вдобавок мы создаем «пылезащитные шлюзы»: обклеиваем выход из помещения пленкой с молнией, ставим воздухоочистители. Благодаря этому за 2 месяца работ офисы на этажах выше-ниже практически не ощущали нашего присутствия — ни жалоб, ни конфликтов с УК.

Ремонт в действующих бизнес-центрах: ночные окна и пылезащита

На объекте мы выделяем зону для «грязных» работ — резка плитки, замес штукатурки, распил профильных труб. Это место (как правило, ближе к входу или, если возможно, на улице рядом с объектом) оборудуем станком, столом, там же держим основной склад материалов. Остальное пространство стараемся держать в более-менее чистоте, особенно если объект частично функционирует. Такой метод мы применяли при ремонте ресторана, который не полностью закрывался: кухню мы ремонтировали, а зал на 50% продолжал работать. Грязные процессы проводились за импровизированной перегородкой в отключенной части зала, а оставшаяся часть заведения принимала гостей — и те не видели строительной пыли.

Разделение на «грязные» и «чистые» зоны

Один из бичей ремонтов – задержка из-за материалов с длительным сроком поставки. Наша лучшая практика: как только проект утвержден, сразу заказываем «длинные» позиции. Это могут быть инженерное оборудование из-за рубежа, крупноразмерные изделия. Например, в проекте салона красоты предполагались дизайнерские плитки из Италии с поставкой 8 недель. Мы убедили заказчика оформить заказ авансом, до начала демонтажа. В результате плитка приехала точно к моменту начала отделочных работ, и сроки не сорвались. Всегда составляйте реестр материалов с датами поставки – приоритет тому, что идет дольше всего.

Ранний заказ длинных позиций

Когда заказчик сомневается в каком-то решении или качество отделки критично, мы делаем образец отделки на небольшом участке. В офисе это мог быть кусок стены 1м×1м с покраской нужным цветом и фактурой, в кафе – выкладывали «шахматку» из плитки 2×2 метра, чтобы оценить рисунок. Такой mock-up обычно делается на ранней стадии черновых работ, чтобы при необходимости скорректировать технологию. Например, в одном бутике мы пробно уложили 4 кв.м мозаики и поняли, что выбранный клей проявляется пятнами – заменили клей на другой перед тем, как класть всю площадь.

Создание mock-up (образцов) и эталонных участков

Грамотный план-график капремонта предполагает максимум параллельности. Мы стараемся разделить бригаду на несколько звеньев: пока одни занимаются стяжкой пола, другие параллельно монтируют вентиляцию под потолком (в другой зоне), третьи ведут отделку в помещениях, готовых после электромонтажа. Конечно, не все процессы можно совмещать — нельзя красить стены там, где еще штробят, из-за пыли. Но зачастую, разбив объект на зоны, можно делать черновые работы в одном блоке, пока в другом уже начинаются чистовые. Например, при ремонте фитнес-зала мы разбили пространство на 4 сектора и сместили график: отделка первого сектора началась, когда в четвертом еще шли демонтажные работы. Это позволило уложиться в 4 месяца суммарно вместо 6, если бы делали все последовательно.

Параллельные потоки работ

Мы внедрили практику: ежедневно фотофиксация ключевых этапов и отчет через облачные сервисы. Прораб каждый день загружает фото: «смонтирована подконструкция потолка в переговорной, фото 1−5», «разводка труб ВК в санузлах, фото 6−9». Автор проекта и заказчик имеют доступ и сразу видят, что сделано. Это экономит время — не нужно ждать живого визита архитектора, чтобы выявить отклонение. Любые вопросы решаются тут же онлайн, с пометками на фото. Для заказчика остается детальный архив «что под штукатуркой», который ценен потом для эксплуатации.

Авторский надзор с фотодокументированием

На финальных этапах мы используем специальные приборы для объективной оценки результата:

Проверяем ровность полов и уклон в санузлах лазерным уровнем и цифровым уклономером – чтобы нигде не было луж после мытья пола.

Оценка освещенности и показателя UGR освещения (коэффициента ослепленности) – с помощью люксметра и программных расчетов проверяем, что установленное освещение не бьет в глаза и соответствует нормам для офисов (300–500 лк на рабочей поверхности, UGR < 19 для офисных пространств).

Тепловизионная съемка – позволяет увидеть, нет ли утечек тепла, равномерно ли греет теплый пол, нет ли перегрева проводки.

Акустический шумомер – особенно актуально для ресторанов или офисов с акустическими требованиями: мы замеряем, как хорошо новые звукоизолирующие конструкции работают, нет ли «звуковых мостиков».

Каждый объект уникален, но общий принцип один: планирование, еще раз планирование и контроль мелочей. Например, не забудьте проверить перед замоноличиванием, что спрятали все закладные трубы под кондиционеры. Или: перед заливкой пола сверьтесь, что нигде не забыта проводка для рабочих мест. Такие мелочи отличают качественный ремонт от посредственного.

Контроль качества с помощью инструментов

Краткий план-чек-лист собственника капитального ремонта

Cкачать чек-лист

Скачать

1.Определитесь с целями и бюджетом. Что именно хотите изменить? Есть ли ограничения по деньгам и срокам?

2.Соберите исходные данные:

План БТИ или текущий план помещения,
Технические условия от здания (мощность электро, точки подключения воды/канализации, вентиляция).
Узнайте, требуются ли согласования (памятник? жилой дом?).

3.Закажите техобследование (если здание старое или есть проблемы). Это выявит слабые места конструкций, коммуникаций.

4.Составьте подробное техническое задание (ТЗ). Пропишите все желаемые изменения, материалы, требования к стилю.

5.Разработайте проектную документацию. Наймите проектировщика(ов) или дизайнерское бюро. Получите на выходе альбом чертежей: архитектура, инженерия, ПБ, смета. Убедитесь, что проект соответствует нормам (проверьте наличие разделов по ПБ, ОТ и т.д.).

6.Согласуйте проект:

Внутри компании (все ли вас устраивает).

С арендодателем или УК здания (получите письменное одобрение).

В госорганах (если нужно: жилинспекция, МЧС, др.).

7.Выберите подрядчика с СРО. Проверьте репутацию, попросите смету по вашему проекту, график. Заключите договор с всеми ключевыми условиями (см. выше).

8.Подготовьте помещение к ремонту. Освободите мебель, ценности. Если часть имущества остается, обеспечьте сохранность (консервация оборудования, например).

9.Контролируйте ход работ:

Требуйте еженедельные отчеты или проводите совещания на объекте.

Подписывайте акты скрытых работ своевременно (ваш технадзор должен это делать).

Сверяйтесь с графиком, при отставаниях – принимайте меры (усиление бригады, упрощение решений по согласованию с проектировщиком).

Фотофиксируйте этапы (очень полезно для себя – знать, где что проложено).

10.Принимайте промежуточные этапы. Например, после черновых работ – сделайте контрольный обход: все ли трубы там, где надо, прежде чем зашьют? Лучше выявить и исправить до отделки.

11.Финальная приемка:

Пройдитесь с чек-листом по каждому помещению: качество отделки, работают ли розетки, свет, нет ли подтеков, тянет ли вентиляция.

Запустите все системы совместно с подрядчиком (тест-драйв).

Потребуйте исполнительную документацию (см. список выше). Не стесняйтесь проверять наличие печатей, подписей на актах.

Если все хорошо – подписывайте акт приемки. Если есть недочеты – фиксируйте их и соглашайтесь на приемку только после устранения.

12.Ввод в эксплуатацию. Уведомьте УК или контролирующие органы о завершении ремонта, если требовалось. Начинайте эксплуатацию.

13.Храните документы и контакт с подрядчиком. На гарантийный срок сохраните связь – вдруг понадобится что-то подправить.

Капитальный ремонт коммерческого помещения – задача сложная, но выполнимая. Мы разобрали требования законодательства простым языком: от проекта и СРО до пожарных норм и договора. Вооружившись этой информацией, вы сможете подойти к ремонту подготовленным, избежать штрафов и переделок. Помните, что главное – планирование и контроль качества на каждом этапе. Тогда результатом капремонта станет обновленное, безопасное и функциональное пространство для вашего бизнеса.

Нужна помощь с капремонтом коммерческого помещения в Москве или МО? Компания ЛМБ Строй готова сопровождать вас на всех этапах: проведем аудит вашего ТЗ и проекта, возьмем на себя согласования, выполним работы качественно и в срок. Обращайтесь – и вы спокойно откроетесь в обновленном помещении, избежав бюрократии и лишних трат!

Заключение

Градостроительный кодекс РФ, 29.12.2004 №190-ФЗ (ред. от 31.07.2025) – определяет понятия капитального ремонта, требования к СРО и проектной документации. Проверено: сентябрь 2025.

Федеральный закон №384-ФЗ, 30.12.2009, «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» – устанавливает обязательные требования к надежности и безопасности конструкций и процессов (в т.ч. упоминает авторский надзор, жизненный цикл). Проверено: сентябрь 2025.

Федеральный закон №123-ФЗ, 22.07.2008, «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» – базовый закон по ПБ, определяет классы функциональной опасности, требования к системам защиты и эвакуации. Проверено: сентябрь 2025.

СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы» – свод правил, регламентирующий требования к путям эвакуации (ширина, количество выходов, расстояния). Проверено: сентябрь 2025.

СП 4.13130.2021 «Обеспечение пожарной безопасности объектов защиты» – свод правил общего характера, содержит нормы по огнестойкости конструкций, классам материалов, необходимым системам пожаротушения/сигнализации. Проверено: сентябрь 2025.

Постановление Правительства РФ №87, 16.02.2008 (ред. от 28.12.2024), «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» – определяет состав проектных разделов для капремонта непроизводственных зданий (АР, КР, ОВ, ВК, ЭОМ и др.). Проверено: сентябрь 2025.

ГОСТ Р 21.1101-2013 (СПДС. Основные требования к проектной и рабочей документации) – национальный стандарт, регламентирующий оформление проектной документации (марки чертежей, состав комплектов, условные обозначения). Актуализирован ГОСТ Р 21.101-2020. Проверено: сентябрь 2025.

Правила по охране труда в строительстве, утв. Приказом Минтруда России №883н от 11.12.2020 (в ред. от 29.04.2025) – обязательные требования по ОТ и технике безопасности при строительных и ремонтных работах. Действуют с 01.01.2021 по 31.12.2025. Проверено: сентябрь 2025.

Федеральный закон №116-ФЗ, 21.07.1997 (ред. от 08.08.2024), «О промышленной безопасности опасных производственных объектов» – определяет категории ОПО и требования к ним (аттестация, экспертиза и т.д.), применяется в капремонте только при наличии соответствующего оборудования. Проверено: сентябрь 2025.

(Все ссылки ведут на официальные тексты нормативных актов или авторитетные правовые источники. Актуальность норм проверена на сентябрь 2025 года.)

Дата актуализации: сентябрь 2025.