Профессиональный проект – это обязательный этап при ремонте коммерческих помещений. Без проекта заказчик рискует потерять деньги и время: подрядчики работают вслепую, возникают переделки и простои. Кроме того, для законного ремонта в Москве нужен утвержденный проект: без него не согласовать перепланировку и не получить разрешения от органов надзора. Проектную документацию должны разрабатывать организации с допуском СРО – то есть лицензированные специалисты. Грамотно выполненный проект избавляет от ошибок и лишних затрат: по оценкам, стоимость исправлений без проекта может возрасти в разы. Если же проект делают профессионалы, они учтут все нормы и пожелания, сделают пространство эргономичным и сведут лишние расходы к нулю.

Проект ремонта представляет собой полный пакет технической документации для объекта. В него входит несколько основных частей:

• Техническое задание (ТЗ). На первом этапе совместно с заказчиком формируется техническое задание — перечень требований и пожеланий к помещению. В ТЗ отражаются функциональное назначение, количество рабочих мест или посетителей, требования к стилю, бюджету и срокам. Чем подробнее ТЗ, тем точнее получится проект ремонта помещения и прогноз стоимости ремонта помещения.

• Обмеры и план БТИ. Затем специалисты выполняют обмеры и берут поэтажный план БТИ (Бюро технической инвентаризации). План БТИ показывает конфигурацию стен и помещений, он ляжет в основу чертежей. Фактические замеры позволяют выявить расхождения с планом и точно зафиксировать размеры всех зон.

• Планировочное решение. На основе ТЗ и замеров разрабатывается планировочное решение — схема зонирования пространства. Здесь отображаются существующие и новые перегородки, демонтаж или возведение стен, размеры помещений. Цель — спроектировать удобную планировку с учетом эргономики, требований пожарной безопасности и СНиПов. Например, на плане сразу учитываются ширина проходов, эвакуационные пути, размещение санузлов.

• Проект инженерных систем. Ключевая часть проекта — разделы по инженерии: электроснабжение, вентиляция и кондиционирование, водоснабжение и канализация, а при необходимости отопление и слаботочные системы. Проект инженерных систем включает расчеты нагрузок, схемы прокладки кабелей, труб и воздуховодов, а также спецификации оборудования. Это фактически техническая «инструкция» для правильной установки всех коммуникаций объекта. Грамотно выполненный проект инженерных систем гарантирует комфорт и безопасность эксплуатации помещения, экономит деньги и время на переделках.

• Отделочные материалы и декор. В проекте фиксируется подбор отделочных материалов — напольные покрытия, потолочные системы, краска, плитка и т. д. Указываются конкретные позиции или требования к ним (например, износостойкость для коммерции, огнестойкость). Это необходимо для составления сметы и последующей закупки. Также продумывается цветовая гамма, элементы декора и освещение, чтобы интерьер был не только функциональным, но и привлекательным.

• Мебель и оборудование. Проектировщики разрабатывают план расстановки мебели и размещения оборудования. Особенно важно для офисов (рабочие места, зоны переговоров), магазинов (торговое оборудование) и кафе (проект ресторана должен учитывать кухонное оснащение, расстановку мебели в обеденной и барной зонах). Правильное расположение мебели влияет на логистику и комфорт. В плане мебели учитывают габариты и эргономику — проходы между столами, доступ к витринам, высоту стоек и пр.

• Проектная документация для ремонта. Все вышеизложенные решения оформляются в составе полноценной проектной документации для ремонта. Этот комплект чертежей и документов включает общие данные об объекте, планы до и после перепланировки, чертежи демонтажа и монтажа конструкций, планы полов с покрытием, потолков, схемы расстановки розеток и светильников, схемы вентиляции, экспликации помещений и спецификации материалов. Проектная документация нужна непосредственно для проведения строительных работ — по ней строители выполняют ремонт. Также ряд документов из проекта потребуется для согласования в инстанциях (об этом ниже). В комплект входят пояснительная записка, чертежи и ведомости, заверенные ответственным инженером. Полный проект ремонт помещения позволяет точно рассчитать смету и избежать лишних работ.

• Дизайн-проект коммерческого помещения. Часто технический проект дополняется дизайнерской частью. Дизайн проект коммерческого помещения фокусируется на эстетике интерьера: разрабатывается концепция стиля, 3D-визуализации, подбор конкретных материалов, мебели, цветов и декора. В результате заказчик получает реалистичные изображения будущего интерьера и альбом отделочных решений. В отличие от рабочей документации, дизайн-проект направлен на визуальную составляющую и маркетинговые задачи (например, создание запоминающегося фирменного стиля для заведения). Дизайн-проект ремонта помещения может быть выполнен студией дизайна и согласован со строительными чертежами. В компании ЛМБ Строй дизайнеры и инженеры работают в связке, что позволяет объединить стиль и практичность.

Рабочий проект или дизайн-проект. Отметим разницу: рабочий проект — это технические чертежи для строителей, а дизайн-проект — творческая часть для согласования внешнего вида. Оба компонента важны и дополняют друг друга. Рабочий проект обеспечивает безопасность и соответствие нормам, а дизайн-проект коммерческого интерьера помогает привлечь клиентов и создать нужную атмосферу. В идеале следует заказывать полный комплекс: техническую проектную документацию плюс дизайн. Именно такой подход практикует проектирование коммерческих помещений «под ключ» в ЛМБ Строй. Клиент получает и функциональность, и привлекательный интерьер в одном проекте.

Если планируется капитальный ремонт нежилого помещения (офиса, магазина, ресторана) с изменением планировки, проект необходим. Любые работы, которые меняют поэтажный план в техпаспорте (перенос или возведение перегородок, новые проёмы, объединение помещений), требуют проекта. В Москве перепланировки согласовывает Мосжилинспекция, и без проекта она не выдаст разрешение. Причем согласование проектов перепланировки помещений в многоквартирном доме особенно строго: проект должен пройти экспертизу, в том числе в Центре гигиены и эпидемиологии для отдельных видов бизнеса. Таким образом, при любом существенном изменении конфигурации пространства проект — это юридическая необходимость.

Если вы меняете профиль бизнеса (например, офис превращаете в кафе, магазин — в медицинский центр), тем более нужен профессиональный проект. Разные типы коммерческих помещений имеют разные нормативы: ресторанам нужны мощные вентиляция и канализация, салонам красоты — дополнительные мокрые зоны, клиникам — особые требования СанПиН. Проектирование коммерческого помещения «с нуля» позволяет учесть все отраслевые нормы до начала ремонта. Также проект помогает обосновать смену назначения при общении с арендодателем или городскими службами. Например, чтобы согласовать перевод жилого помещения в нежилой фонд под бизнес, разрабатывается отдельный проект перепланировки и переустройства.

Проект нужен, чтобы точно рассчитать стоимость и сроки ремонта. На этапе проекта составляется подробная смета: спецификация материалов, объемы работ, необходимое оборудование. Это защищает бюджет — вы заранее знаете, во сколько обойдётся ремонт. Без проекта смета носит условный характер и почти всегда «плывёт» в большую сторону по ходу работ. С проектом же стоимость фиксируется до начала ремонта. Кроме того, проектное планирование помогает оптимизировать сроки: ремонт идет по четкому графику, без пауз на додумывание решений. Проект служит дорожной картой, благодаря которой бригада работает скоординировано и сдает объект вовремя.

Наличие утвержденного проекта дисциплинирует всех участников процесса. Проектная документация — это своего рода чек-лист для строителей и прораба. По чертежам легко проконтролировать, правильно ли возведены перегородки, там ли выведены коммуникации, те ли материалы применяются. Если же ремонт делать «на глазок», велика вероятность скрытых дефектов (неправильная проводка, недостаточная вентиляция, протечки) и последующих переделок. Инженерно проработанный проект задает стандарты качества и ответственность: подрядчик несет обязательства выполнять работы согласно проекту и нормативам. Особенно это важно для сетевых проектов коммерческих помещений, где требуется единый уровень качества при ремонте нескольких точек.

Как уже отмечалось, проект — основа для получения разрешительных документов. Проект нежилого помещения с техническим заключением подается в инспекцию для согласования перепланировки. В случае ресторана или магазина к проекту прикладывается заключение Центра гигиены (Роспотребнадзора) о соответствии санитарным нормам. Без полного пакета документов начать ремонт официально нельзя. Кроме того, по завершении работ именно проектная документация и акты по ней нужны для ввода объекта в эксплуатацию, получения лицензий (например, на общепит) и прохождения проверок. Проект обеспечивает юридическую чистоту ремонта.

Особенности проектирования могут отличаться в зависимости от назначения помещения. Рассмотрим основные виды объектов и то, на что делается упор в каждом проекте коммерческих помещений определённой сферы.

Проект офиса ориентирован на создание комфортной и продуктивной рабочей среды. В техническом задании для офиса акцент делают на количество рабочих мест, разделение на открытые зоны и кабинеты, наличие переговорных, кухни, рецепции. Планировочное решение офиса должно обеспечить эргономичную посадку сотрудников и удобство коммуникаций. Например, проектируя open space, предусматривают достаточное расстояние между столами, зоны отдыха, шумоизоляцию переговорных.

Инженерные системы офиса проектируются с учетом нагрузки от техники и сотрудников. Электросеть рассчитывается на компьютеры, серверы, системы кондиционирования. Проект инженерных систем офиса обязательно включает систему вентиляции и кондиционирования — для большого скопления людей требуется приток свежего воздуха и поддержание комфортной температуры. Также проектируют структурированные кабельные сети для связи и интернета, системы безопасности (контроль доступа, видеонаблюдение). Все эти разделы входят в проектную документацию.

Отделочные материалы для офиса выбираются практичные и износостойкие, но при этом презентабельные. Например, для пола — коммерческий ламинат или ковролин с высоким классом износостойкости, для потолка — модульные системы типа «Армстронг» для удобства обслуживания коммуникаций. Дизайн-проект офиса обычно выдержан в фирменном стиле компании: цвета, логотипы, элементы брендинга интегрируются в интерьер. Проект офиса в Москве также учитывает требования по естественному освещению рабочих мест (нормы СНиП) и размещению эвакуационных выходов согласно пожарным нормам.

В итоге качественно выполненный проект офисного помещения дает бизнесу понятный план размещения отделов и сотрудников, смету на ремонт коммерческих помещений под ключ, и позволяет быстро пройти согласования. Офисные проекты проще согласовать, поскольку не требуют специальных разделов (если нет нестандартных решений). Однако без проекта не обойтись, если требуется официальное проектирование офиса с перепланировкой — например, объединение нескольких кабинетов в open space или обустройство новой переговорной.

Магазин – это помещение, где проект должен учитывать и удобство покупателей, и требования мерчендайзинга. В проекте магазина на стадии планировки продумывается разделение на торговый зал, складские и подсобные помещения, зону касс. Планировочное решение должно направлять поток клиентов по залу, обеспечивать обзор товаров и отсутствие «мёртвых зон». Часто применяется принцип маршрутных схем – проектировщик задаёт оптимальные пути движения покупателей по магазину.

Инженерные системы магазина включают яркое торговое освещение (сценарии подсветки витрин, стеллажей), систему вентиляции (особенно важно для подвальных или небольших помещений без окон) и кондиционирования, а также охранно-пожарную сигнализацию и видеонаблюдение. Если это продуктовый магазин, добавляется проект охлаждения (холодильное оборудование) и усиливается вентиляция из-за холодильных витрин. Водоотведение предусматривают для мокрых зон (например, отдел кулинарии или кофейня внутри магазина).

Отделочные материалы в торговом зале выбираются износостойкие и легко моющиеся – плитка, линолеум, стойкие краски. Цветовое решение и декор отражают фирменный стиль бренда или создают нужную атмосферу для покупателей. В дизайн-проект магазина обычно входят продуманные витрины, демонстрационные стенды, зонирование цветовыми акцентами. Например, для бутиков проектируют эффектную подсветку товара, фоновые нейтральные тона отделки и локальные декоративные элементы.

Важно, что для некоторых магазинов (например, продуктовых или связанных с химическими товарами) проект требует специальных разделов для согласования. Так, при согласовании продуктового магазина в проекте должна быть проектная документация по технологическим процессам хранения продуктов, выкладке товаров и вентиляции. Если же магазин непродовольственный (одежда, техника), проект согласовать проще, дополнительные разделы не нужны. Однако в любом случае проект магазина нужен для получения разрешения на перепланировку помещения под торговую точку. Без него нельзя законно открыть магазин в новом формате.

Ресторанные интерьеры – одни из самых сложных в проектировании, поскольку совмещают эстетическую концепцию с высокими инженерными нагрузками. Проект ресторана начинается с разработки технологической планировки: разделения на зал для гостей, кухню, бары, санитарные узлы, подсобки. Очень важно правильно зонировать кухню – она должна иметь обособленные горячий и холодный цеха, мойку, склад продуктов, раздачу, возможно зону пекарни. Планировочное решение ресторана также учитывает пути доставки блюд из кухни в зал, чтобы официанты перемещались быстро и незаметно.

Инженерные системы – ключевой аспект проектирования кафе и ресторанов. В проект обязательно включается мощная система приточно-вытяжной вентиляции: на кухне устанавливаются вытяжные зонты над плитами, принудительная вытяжка для удаления дыма и запахов, а в зал подается свежий приточный воздух. Отдельно проектируется кондиционирование зала, чтобы гостям было комфортно при любом заполнении. Электроснабжение рассчитывается на большое количество кухонного оборудования (духовки, печи, холодильники) – часто требуется увеличение выделенной мощности. Проект водоснабжения и канализации ресторана включает несколько мокрых точек: мойки на кухне, барные раковины, посудомоечные машины, сливы от холодильного оборудования с автоматическим оттаиванием. Также предусматривается установка жироуловителей на кухонную канализацию (это требование для кафе).

Важно учесть нормы санитарии и пожарной безопасности. В проекте ресторана отражают покрытие стен и полов на кухне материалами, допущенными для общепита (плитка, нержавеющая сталь), размещение огнетушителей и пожароопасных зон. Все эти нюансы фиксируются в чертежах и пояснительной записке. Для согласования проекта кафе/ресторана в Москве требуется положительное заключение санитарной службы – проект проверяют на соответствие СанПиН (раздельные зоны хранения сырья и готовой продукции, наличие вентиляции, достаточное количество санузлов для гостей и персонала и т.д.). Проект ЛМБ Строй учитывает эти нормы заранее, чтобы получить согласование с первого раза.

Дизайн-проект коммерческого помещения в сфере общественного питания ориентирован на создание атмосферы, привлекательной и комфортной для посетителей. В проекте ресторана прорабатывается концепция интерьера – стиль (лофт, скандинавский, классика, тематический и др.), выбор мебели (столы, стулья, диваны), отделка зала (например, использование акустических панелей для подавления шума). Разрабатываются 3D-визуализации зала, часто – дизайн витрины или входной группы. Проект освещения учитывает несколько сценариев: яркий свет на рабочей зоне кухни, приглушенный и зональный в зале для уюта.
Проект кафе может включать нестандартные решения, например открытая кухня или островной бар – их нужно грамотно вписать в инженерную инфраструктуру. Благодаря детальному проекту еще до ремонта становятся понятны стоимость ремонта помещения под ресторан и сроки. Согласование проекта ресторана – самый сложный случай, требующий прохождения нескольких инстанций, но без этого не получить разрешение на открытие. Поэтому качественный проект – залог того, что ваш ресторан начнет работу вовремя и без штрафов.

Коммерческие помещения индустрии красоты имеют свои особенности, которые обязательно отражаются в проекте. Во-первых, это множество мокрых зон: мойки для волос, раковины в косметологических кабинетах, душевые в спа. Проект водоснабжения и канализации салона предусматривает подвод воды к каждому рабочему месту, где она нужна, плюс систему нагрева (бойлеры) и фильтрации воды, если требуется для косметических процедур. Канализация рассчитывается на одновременный слив из нескольких точек.

Во-вторых, вентиляция и климат: в салоне часто используются химические составы с резкими запахами (лак, краска для волос и др.), поэтому необходима мощная вытяжка и приток. В проекте салона красоты закладываются вытяжные вентиляционные решетки в зонах маникюра, педикюра, парикмахерских кресел, а также отдельная вентиляция кабинетов с фильтрами. Кондиционирование тоже важно, чтобы клиентам было комфортно даже при работе теплового оборудования.

По планировке салон красоты обычно делится на зону приёма (ресепшн и ожидание) и несколько кабинетов или открытых рабочих мест. Проектировщик должен соблюсти нормативные площади: например, на каждое парикмахерское кресло должно приходиться не менее определенного метража, должны быть раздельные кабинеты для косметологических услуг по СанПиН. Часто приходится возводить новые перегородки – в проекте они отмечаются как возводимые конструкции. Также проект учитывает требования по электрооборудованию: много розеток для приборов, достаточная мощность на каждое место. Освещение планируется яркое и регулируемое по направлению, плюс декоративная подсветка для уюта.

Отделочные материалы в салоне подбираются влагостойкие и устойчивые к частой уборке: кафель, пластиковые панели в мокрых зонах, краска с высокой стойкостью к химии. Пол – плитка или виниловая плитка (ПВХ) для простоты дезинфекции. Дизайн-проект салона красоты стремится создать расслабляющую, но современную обстановку. Часто используются зеркала с подсветкой, стильная мебель, элементы люксового декора чтобы подчеркнуть статус услуги. Цветовая гамма обычно светлая, нейтральная или согласно брендбуку сети салонов.

Проект салона красоты для Москвы также должен учитывать нормы для лицензирования – отдельные стерилизационные, помещения для хранения препаратов, вентиляция по медицинским стандартам. Все эти нюансы отражают в проекте и согласовывают в Роспотребнадзоре при необходимости. Как и другие виды, сделать официальную перепланировку салона красоты без проекта. Готовый проект позволяет быстро сделать ремонт «под ключ» и начать бизнес, привлекая клиентов качественным интерьером.

Стоимость разработки проекта коммерческого ремонта варьируется в зависимости от площади и сложности работ. Как правило, расчет ведется из цены за квадратный метр проектируемого помещения. Чем больше площадь, тем ниже ставка за м². На цену влияет состав проекта: будет ли включен дизайн-проект коммерческого помещения с 3D-визуализацией или только техническая часть, требуются ли дополнительные разделы (например, проект технологического оборудования кухни для ресторана). Также важно исходное состояние — для пустого «короба» проектировать проще, чем для пространства с массой ограничений. Наличие типовых решений или брендбука тоже снижает цену: например, если у сети уже есть утвержденный дизайн-концепт, проектирование по шаблону обходится дешевле.

Экономия на проекте возможна, если помещение простое по конфигурации и не требует перепланировки. В таком случае можно заказать не полный проект, а базовый пакет (схема планировки + основные инженерные планы) либо экспресс-дизайн. Однако отказ от проекта целиком — сомнительная экономия. Как показывает практика, цена проекта составляет небольшую долю от общей сметы ремонта (обычно не более 5−10%), тогда как ошибки без проекта способны увеличить расходы на ремонт нежилых помещений намного больше. Например, неправильно рассчитанная электропроводка может привести к аварии и дорогостоящему ремонту, а неудачная планировка — к тому, что придется переносить стены после ремонта. Поэтому лучше оптимизировать проект, но не игнорировать его совсем.

Разработка проекта обычно занимает от 2-3 недель для небольшого объекта (до 100 м²) до 1,5-2 месяцев для крупных помещений (500 м² и более). Например, проект инженерных систем для большого ресторана потребует больше времени на расчёты, а согласования проектов перепланировки помещений (экспертиза, внесение правок) могут добавить пару недель. В целом же наличие проекта экономит общий срок реализации: пока идет согласование, можно готовить смету и график работ. Без проекта же ремонт часто затягивается из-за непредвиденных изменений. Поэтому инвестировать время в проектирование выгоднее, чем потом получать задержки на стройке.

В 2025 году стоимость проекта колеблется на рынке Москвы от минимальных ~800–1000 ₽/м² за простую планировку до ~2000–3000 ₽/м² за полный дизайн-проект премиум-уровня. Большинство проектов коммерческих объектов (офисы, магазины, кафе) попадают в диапазон 1200–1800 рублей за квадратный метр в зависимости от состава работ. Конкретные цифры зависят от компании-исполнителя и объема работ. Точную цену можно получить после составления технического задания – добросовестные подрядчики предоставляют расчет сметы на проект заранее. Важно сравнивать содержимое: кто-то включает авторский надзор дизайнера, подбор мебели и проектную документацию для ремонта в одну сумму, а у другого эти услуги считаются отдельно. В ЛМБ Строй практикуется прозрачный подход – клиент получает полный перечень работ по проектированию нежилого помещения (Москва) с фиксированной ценой.

Опыт показывает, что ремонт с проектом проходит быстрее и дешевле, чем стихийный ремонт без планов. Да, на старте вы тратите несколько недель и определённую сумму на проект, но затем строители работают по четко заданным целям и задачам. Если же проекта нет, то «плавающие» решения на месте ведут к переделкам, простою бригады в ожидании решений, перерасходу материалов. В итоге фактический бюджет без проекта может превысить запланированный на 20–30%, а сроки – удвоиться. Таким образом, профессиональный проект ремонта – это способ застраховать свой бюджет, сроки и качество результата.

Обращаясь в ЛМБ Строй, клиенты получают комплексный подход: от первой планировки до финальной отделки – все работы выполняются одной командой. Это значит, что проектирование офиса, магазина или кафе сразу ориентировано на реализацию – проектировщики учитывают технологичность решений и смету, а строители подключаются на этапе планирования. Такой синергии сложно добиться, когда дизайн делает одна фирма, инженерные разделы – вторая, а ремонт – третья. В ЛМБ Строй же все специалисты вместе, и результатом является слаженный проект и его воплощение точно в срок.

Преимущества работы с ЛМБ Строй:

• Согласования и экспертизы – наша забота. Мы знаем требования московских инстанций и готовим проект сразу «под сдачу». Перепланировка? Поможем получить техническое заключение и одобрение Мосжилинспекции. Ресторан или салон? Подготовим проект для Центра гигиены и эпидемиологии и МЧС. Клиенту не нужно бегать по инстанциям – мы сопровождаем согласование проекта нежилого помещения под ключ.

• Адаптация под бизнес-задачи. Проект от ЛМБ Строй учитывает не только строительные нормы, но и цели вашего бизнеса. Мы выясняем, что важно именно вам: быстро открыть точку с минимальным бюджетом или, наоборот, создать флагманский интерьер, привлечь определенную аудиторию, учесть требования франшизы. На основе этого делаем проект, который действительно работает на ваш бизнес, а не просто «для галочки».

• Учет всех требований в документации. Наши инженеры-проектировщики имеют многолетний опыт и следят за актуальными нормами. Все разделы – документация, инженерные сети, технологические решения – тщательно проверяются. Это избавит вас от проблем при проверках и в эксплуатации. В проекте будут учтены требования пожарной безопасности, санитарные нормы, энергоэффективность, доступность для маломобильных граждан (при необходимости). Проекты коммерческих помещений от ЛМБ Строй соответствуют всем стандартам, что подтверждается успешными приемками.

• Надзор и реализация. Заказывая проект и ремонт «под ключ» в одной компании, вы минимизируете риски недопонимания. Дизайнер и прораб находятся в связке: автор проекта контролирует реализацию, выезжает на объект, решает вопросы на месте. Все изменения согласуются с вами. В итоге вы получаете результат, полностью соответствующий задумке, – без сюрпризов и доплат.

ЛМБ Строй имеет обширное портфолио реализованных проектов: ремонт офисов, торговых павильонов, ресторанов, салонов красоты и других типов коммерческих помещений. Мы гордимся отзывами клиентов и тем, что многие обращаются к нам повторно. Если вам нужен профессиональный проект и качественный ремонт коммерческого помещения – наши специалисты готовы помочь. Получите консультацию и расчет сметы проекта бесплатно прямо сейчас. Это первый шаг к успешному обновлению вашего бизнеса!

Оставьте заявку на проектирование и расчет стоимости ремонта – эксперты ЛМБ Строй свяжутся с вами, уточнят детали и подготовят индивидуальное коммерческое предложение. Вместе мы сделаем ваш объект комфортным, стильным и полностью готовым к работе.